市场租购并举、房企整合重组成趋势 未来五年房产市场将进入新时代

2017年，是房地产行业迎来大发展的一年，国家统计局数字显示，房地产行业在2017年创下了超过13万亿元的销售额，近17亿平方米的最高历史记录，有17家房地产企业进入千亿行列。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，房地产市场实现了从无房到有房再到优房这三个阶段的转变。城镇居民人均住房居住面积，由2012年的32.9平方米，提高到2016年的36.6平方米，房地产已经从解决总量不足的矛盾，转向解决区域、城市和不同收入家庭之间的结构性、系统性矛盾。

新城控股集团有限公司高级副总欧阳捷预测，“未来五年，住房市场将进入一个新时代。”

房住不炒：调控政策将继续针对遏制投机炒房展开

房子是用来住的，不是用来炒的，既是党的十九大对房地产的要求，也是中央经济工作会议下达的任务。刘志峰表示，目前一线和热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋稳，房价过快上涨势头得到遏制。今年因地因城施策的房地产调控不会放松。

但是为何商品房价格没有明显下调呢？对此，欧阳捷认为，是因为地价没有下降。他说，“调控房地产市场的时候，其实在调控房市，没有调控地市，地价还在不断上涨，未来将通过限价令倒逼地价下降，控制房价，房价将不会大幅上涨，可能会保持微幅的调整。”

欧阳捷进一步表示，“十九大报告告诉我们一个新的住房制度，这个住房制度是多主体供给，多主体供给，意味着国有土地供给可售住房，而集体建设用地和国有企业用地可以满足租赁住房，未来将会有多渠道保障。租赁住房、共有产权房，以及普通商品住房和高端商品住房，皆可以用不同的土地供应的方式来满足这些不同的需求。不同的土地流转方式，可以保证未来房价的上涨不产生泡沫。”

租购并举：住房租赁是未来发展方向

住房租赁是2017年房地产市场的另一个关键词。链家研究院院长杨现领认为租赁市场是未来的发展方向，称：“2017年，房地产市场最大的变化就是租赁，租赁市场未来的发展方向是机构化、专业化，核心就是解决这些痛点。”

杨现领对经济日报-中国经济网记者表示，中国房地产市场，已经形成了三足鼎立的市场格局。新房、二手房、租赁，初步形成了三足鼎立，三个市场相互补充，同时也相互联动的一个关系。2017年，整个新房住宅的交易额约为11.5万亿，二手房交易额6.5万亿，租赁规模约为1.5万亿，从长远的趋势来讲，这三个市场之间的关联度会越来越强，二手房、租赁市场的上升速度会更快，从而使得购租联动，一手、二手市场联动，形成三个市场相互补充、相互联动的格局。

或许，未来大城市住房将不再是“必需品”，因为房子可以租，也可以分享。刘志峰透露，国家正在十二个人口净流入城市加快住房租赁试点，培育专业化的住房租赁机构，房地产企业积极参与，闲置厂房、商业用房、自持物业的租赁改造，参与集体建设用地建设租赁住房。未来，新市民、新就业的大学生，各类人才的住房需求将得到分流缓解。

大稳小乱：房产市场将进入新时代

对于未来房地产行业走势，欧阳捷预测，2018年未来是大稳小乱的一年。所谓的大稳小乱，是指房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌，因此总体格局“大稳”的。小乱，是因为提出一个新的提法叫作“差别化调控”，有些城市，可能会去库存，有些城市则要补库存，因此不同的区域范围内，政策也可能是不同的，所以看起来会眼花缭乱，但是总的来讲，调控就是控制和调整，既不会穿透上线，又不会突破下线，在这个区间内保持相对平稳、健康发展。

欧阳捷称，未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去房地产周期论不再成立，未来我国的长效机制会保证房地产市场整个相对平稳。

千亿：是压力也是核心竞争力

如此的市场格局，对于房地产企业来说既是机遇，更是挑战。如今，“千亿”成为了一个很时髦的话题，但就房地产企业来讲却是“亚历山大”，对此，中投置地董事长王军认为，千亿，其实就是规模。一个企业要生存，一定要有核心竞争能力。

刘志峰也认为，为提高竞争力，适应市场发展需求，房地产行业将会集中度进一步提高，房地产加快结构调整，资源整合、兼并重组。去年500强房企中，前10强销售额占整个市场的24.1%，前50强销售额占整个市场的45.9%。房地产行业在加剧分化，竞争格外激烈。 (经济日报-中国经济网记者王婉莹)